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京都市における宿泊市場は、コロナ禍からの回復が進む中で「数」「質」の両面に変化が表れています。

例えば、2025年4月時点で市内主要ホテル106施設の客室稼働率は89.5％に達し、平均客室単価も30,640円と、統計開始以来初めて3万円を突破しました。

また、2025年6月時点で市内宿泊施設の施設数は前年同月比＋4.6％、客室数も＋2.0％と増加傾向です。

一方で、過去のピーク（特にインバウンド全盛期）の水準には完全には戻っておらず、例えば2024年9月時点では客室稼働率が76.7％で2019年同月の水準を6.2ポイント下回るというデータもあります。

さらに、市内宿泊施設数自体も、コロナ前の約4,000件規模から現在は約3,500件程度に落ち着いており、小規模なゲストハウス等の廃業が相次いだことも報告されています。

加えて、宿泊施設の新規開発も活発で、市内638軒（2024年3月末時点）のうち直近10年以内に許可されたものが296軒＝約46％を占めており、供給の新陳代謝が非常に高い状況です。

稼働率・宿泊者数の回復とともに、客室単価・宿泊収益の向上が重視され始めています。

2025年4月には平均客室単価が3万円超となったことが象徴的です。

また、国内需要の重視や旅行者のニーズ多様化を背景に、高付加価値宿泊（ラグジュアリーホテル、体験付き宿泊）への転換が進んでいます。

新規ホテル・旅館開発の活発化　祇園・二条城周辺などで世界的ブランドホテルの開業が予定されており、2026年春には帝国ホテル京都 がオープン予定、さらに海外系高級ブランドホテルも動いています。

これにより、観光需要の取込みだけでなく、宿泊単価引上げ・付加価値向上という動きが加速すると見られます。

観光の急拡大による市民生活への影響・混雑・マナー違反等が課題になっており、宿泊施設としても「地域への配慮」「滞在時間の延長」「分散化観光」の視点が重要です。

インバウンドの回復が顕著ですが、日本人旅行者の来街意欲など国内需要の重視も不可欠です。

来街者指数などで若干の低下も見られており、国内旅行需要の安定化が今後の鍵となります。

宿泊施設の再編・淘汰・効率化　小規模宿泊施設の廃業が進んだ反面、大型施設・新規ブランドの進出も目立ち、宿泊市場の構造変化が加速しています。

京都市の宿泊施設市場は回復基調にありながらも、変化のフェーズにあります。

高付加価値化・持続可能な観光・地域との調和という視点が、今後の宿泊施設運営・観光戦略において重要となるでしょう。

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